Arto Merisalo aitoja ajatuksia Artolta

Kilpailuvirasto heräsi liian myöhään kaupan rakentamisen rajoittamiseen

Oli kevättalvea 2008 kun jo ennen vaalirahakohun alkua Rovaniemellä BRP:n moottorikelkkatehtaan harjannostajaispuheessani puutuin ympäristöministeriön toimintaan ja tarkoitukseen rajoittaa maankäyttö- ja rakennuslain uusilla ohjeilla ja tulkinnoilla kaupan kilpailua suuryksikkörakentamiseen puuttumalla. Tilaisuudessa oli läsnä silloinen elinkeinoministeri Mauri Pekkarinen, joka oli juhlapuhujana paikalla, samoin mittava joukko muita politiikan vaikuttajia ja mediaa.

Lapin Kansa osaavan toimittajansa Jouni Lakkalan toimesta kirjoitti laajan jutun sekä BRP:n harjannostajaisista, että puheestani, jossa kritisoin ympäristöministeriötä ja erityisesti ylijohtajana tuolloin toiminutta Katri Tulkkia ja hänen esikuntaansa sekä asuntoministeri Jan Vapaavuortakin siitä, että he pyrkivät toimillaan rajaamaan kaupan kilpailua tiukentamalla maankäyttö- ja rakennuslain tulkintoja uusin ohjein sekä varmistamalla, että koti- ja ulkomaiset Keskon ja S-Ryhmän kilpailijat eivät saa jatkossa niiden kanssa samoja mahdollisuuksia toteuttaa uudishankkeitaan yli 2.000 m2:n yksiköiden rakentamisessa.

Olin siis liikkeellä paljon ennen vaalirahakohun ensivaihetta toukokuuta 2008, jolloin Timo Kalli esiintyi A-Studiossa kuuluisine lausuntoineen ja ennen kuin Toivo ”Topi” Sukari sekä asuntoministerinä toiminut Jan Vapaavuori olivat ottaneet yhteen A-Studiossa Ideaparkkien ja kauppakeskusten rakentamisasioissa, josta keskustelusta alkoi Vapaavuoren suuri julkisuus, uranousu sekä maankäyttö- ja rakennuslain nopeasti toteutettu muutos juuri suuryksiköiden sekä kauppakeskusten rakentamiseen liittyvien rajoitusten osalta. Samalla voisi kai todeta, että alkoi kiinteistökehittäjien, kauppakeskusrakentajien ja monien rakennusliikkeiden alamäki Sukarin, Kakkosen ja muun KMS-tiimin kiinteistöliiketoimista puhumattakaan, kauppapaikkarakentamiseen liittyen.

Kun Kesko ja S-Ryhmä ovat vuosikymmenten ajan oikealla tavalla johdonmukaisesti omaan tai yhteistyökumppaneidensa taseeseen hankkineet erinomaisia kaupan rakentamiseen soveltuvia tontteja sekä kiinteistökehityskohteita (olevia jalostettavia rakennuksia yms) on ollut selvää, ettei suomalaisille kaupan markkinoille ole ollut muiden koti- ja ulkomaisten kaupan ketjujen toimesta mahdollisuuksia toteuttaa uudishankkeita, koska kaavoitettuja tontteja ei ole ollut juurikaan tarjolla ja jos on ollut, niistä on käyty kovia taisteluita, hinnat ovat kohonneet tähtitieteelliseksi ja kaavoitettavien tonttien kaavaprosessit ovat vieneet usein vuosia eikä lopputuloksesta ole ollut tietoa, eli saadaanko kaavaa vai ei. Kesko ja S-Ryhmän alueosuuskaupat sen sijaan ovat kaavoittaneet tontteja ”varastoon” sekä omiin taseisiinsa, että yhteistyössä kanssaan toimivien rakennusliikkeiden ja sijoittajien taseisiin.

Kun olen vuosikymmenten aikana ollut rakennuttamassa, kehittämässä ja hankkimassa useille kymmenille kaupan ketjuille kauppa- ja liikepaikkoja, luulen tietäväni, mistä kirjoitan. Asiakkaana ovat olleet niin Kesko, S-Ryhmä kuin kaikki keskeiset koti- ja ulkomaiset kaupan alan toimijat. Monien kanssa yhteistyötä on tehty jo 1980-luvulta asti.

Ongelmiin maankäytössä ja kaavoituksessa törmäsin erityisesti halpakaupan toimijoiden hankkeissa. Vuosien 2004-2008 aikana olin Novan tiimin kanssa toteuttamassa Tokmanni-konsernin laajentumisprojektia. Sitä ennen olin ollut konsultoimassa Kokkolan Halpahallia, Tarjoustaloa, Motonettia ja Hong Kongia, joista osan kanssa yhteistyö jatkui lamaan ja maailmantalouden romahtamiseen, eli vuodenvaihteeseen 2008/2009 asti. Kaikki edellä mainitut ketjut ja myös kymmenet muut vastaavat, ovat saaneet kokea maankäyttö- ja rakennuslain muutoksen tuomat haasteet toimitilahankkeissaan uusien kauppapaikkojensa osalta.

Ehdimme ennen ministeriön tiukennettua maankäyttö- ja rakennuslakia huolehtia siitä, että Tokmanni-konsernille oli kaavoitettu ja hankittu eri yhteistyötahojen lukuun kymmeniä tontteja, jotka mahdollistivat kaupan yli 2.000 m2 hankkeiden toteuttamisen. Ja Kyösti Kakkosen toimitusjohtajakauden ajan ja sen jälkeenkin Tokmanni näyttää toteuttaneen pääosin niitä hankkeita, joista tuona aikana olimme jo sopineet (2004-2008.) Uudet yli 2.000 m2 hankkeet ovat vaikeita kaikille kaupan toimijoille. Ne edellyttävät keskustatoimintojen ulkopuolella suuryksikkökaavaa tai kaavanmuutosta, joka mahdollistaa suuryksikön rakentamisen. Kaavamuutos vaatii pääosin nk. YVA-selvitystä (ympäristövaikutusten arviointia) ja pitkää prosessia, jossa kuullaan myös naapurikuntia ja monia muita tahoja. Kaavamuutos voi viedä vuosiakin ja lopputuloksesta ei ole mitään takeita.

Teetimme kevään ja kesän 2008 aikana eri kaupan toimijoiden kanssa useita selvityksiä ja raportteja mm. kaupan alan arvostetulla konsultilla Entrecon Oy:lla ja parilla muulla taholla, joissa esitettiin maankäyttö- ja rakennuslain muutoksia niin, että kaupan kilpailu taattaisiin ja turvattaisiin. Kun vaalirahakohu oli jo alkanut, ministeri Vapaavuori otti Kyösti Kakkosen johtaman lähetystön vastaan, tarjosi kahvia ja voileipiä, mutta jätti raportit ja esitykset sekä yhteenvedot vaille huomiota. Huomiota sai vain minun ylijohtaja Tulkin kanssa käymäni sähköpostivaihto, jonka joku ympäristöministeriön virkamies tai muu asiasta perillä ollut poliitikko toimitti julkisuuteen. Ei siksi, etteikö tuo sähköpostivaihto olisi kestänyt julkisuutta vaan siksi, että sekin tulkittiin vaalirahakohun ilmapiirissä väärin.  Olinhan puhunut aiheesta ja asiasta sekä käynyt sähköpostivaihtoa jo ennen vaalirahakohun alkua uskoen, että jos ministeriö toimii, kuten sitten toimi, kaupan kilpailua rajoitetaan, vaikeutetaan ja osaltaan ulkomaisten kaupan ketjujen etabloituminen Suomeen estetään tehokkaasti. Näin myös tapahtui – sen voimme nyt 5 vuotta myöhemmin todeta jokainen!

Niin ja kilpailuvirasto. Se hajuton, mauton ja toimeton organisaatio, joka ei saanut suutaan auki 2008, vaikka sinne toimitettiin asiassa sama materiaali, kuin asuntoministeri Vapaavuorelle kertoen, mitä tapahtuu jos/kun maankäyttö- ja rakennuslakia aletaan kiristää ja muuttaa. Vaalirahakohun pelossa Kilpailuvirasto (KIVI) ei uskaltanut avata suutaan ja siksi sen ulostulo nyt 5 vuotta myöhemmin tuntuu naurettavalta! Etelä-Suomen Sanomien (ESS) pääkirjoituksessa 08.06.2013 on asia uutisoitu hyvin. Otsikko on: ”Kilpailuvirasto heräsi liian myöhään.” Juuri niin se meni ja oli sekä on. Vaalirahakohu ja mediamyllytys pelotti kilpailuviraston väen taka-alalle silloin kun asian puolesta olisi pitänyt taistella 2008 ja 2009. Olen täällä Uuden Suomen puheenvuoro-blogeissani käsitellyt asiaa useammassakin blogikirjoituksessani ja vedonnut eduskuntaan sekä päättäjiin, ettei ministeri Jan Vapaavuoren ajamaa lainmuutosta hyväksyttäisi. Kävin myös asiasta Juha Ristamäen toimittamassa Ajankohtainen Kakkonen ohjelmassa keskustelun ministeri Jan Vapaavuoren kanssa. Ei auttanut tv-esiintymiset, eivät blogikirjoitukset eikä mikään muistio, selvitys tai asiantuntijalausunnot. Kun KIVI oli hiljaa eikä tukenut kaupan, rakentajien ja kiinteistökehittäjien näkemystä, runnasi Jan Vapaavuori maankäyttö- ja rakennuslain muutokset kaupan suuryksiköistä voimaan. Ei muuta, kuin lukemaan vanhoja blogejani. Voin todeta, että mitäs minä sanoin, mitäs minä kirjoitin ja mitäs minä arvelin lainmuutoksen tuovan??!!

Miten rakennat kaupan suuryksikön tai kauppakeskuksen kuntien ja kaupunkien ahtaisiin keskustoihin?? Ensiksikin rakentaminen niihin maksaa lähtökohtaisesti tonttihinnan ja muiden kustannusten kautta 30-40 % enemmän, kuin nk. peltomarketit keskustoiden laidalla tai ulkopuolella. Esimerkkinä Tokmannin 5.000 m2:n suuryksikön osalta se voi tarkoittaa jopa 4-5 miljoonan euron lisäkustannuksia. Esimerkkejä löytyy eri puolilta Suomea, voin esittää niitä kymmeniä. Keskustan ulkopuolisten liiketonttien rakennusoikeudet maksavat yleensä paikkakunnasta riippuen 60-90 euroa/m2, keskustoissa 200-400 euroa/m2. Rakentaminen maksaa keskustan ulkopuolisilla nk. peltomarkettien alueilla 700-900 euroa/m2, keskustoissa 1.300-2.000 euroa/m2, yli 2.000 euroa/m2, jos mukaan tulee pysäköintitalon rakentaminen. Kuka maksaa tuon 30-40 %, jopa yli 50 % kustannusten lisäyksen, jos joudutaan rakentamaan keskusta-alueilla?? Sinä, eli jokainen asiakas, ostaja, juuri niin!!

Uusi asuntoministeri Pia Viitanen ilmoitti heti kiireesti HS:n jutussa 08.06.13, ettei ”innostu jättikaupan helpotuksista.” SDP:n ministeriä ei siis kiinnosta suomalaisten kuluttajan saama palvelu, terve kilpailu ja kilpailukykyiset hinnat. Niin voi tulkita Pia Viitasen lausunnoista em:ssa HS:n haastattelussa. Samassa jutussa mm. pohjalaisen Mini-Mani kauppaketjun toimitusjohtaja, kauppaneuvos Kalle Lähdesmäki toteaa, ettei ketju ole voinut laajentua pääkaupunkiseudulle, koska kaikki kaavoitetut kauppapaikat ovat jo Keskon tai S-Ryhmän hallussa. Ja voin todeta Lähdesmäen lausumaan, että juuri noin asia tosiaan myös on. Surullista kyllä! Minimani sen enempää, kuin Kokkolan Halpahalli, Kärkkäinen, Hong Kong kuin monet muutkaan vastaavat toimijat eivät pysty nykylain ehdoin laajentumaan haluamallaan tavalla, niin uskon. Kilpailua siis rajoitetaan, vapaa kilpailu estetään yhteiskunnan toimesta, kaavoituksella. Ei uskoisi, että kapitalistisessa yhteiskunnassa on näin, mutta silti se on tosiasia!

Surullisinta on, että KIVI tai nykyisin KKV =kilpailu- ja kuluttajavirasto, ei 2008,2009,2010 ja 2011 ollut hereillä, kun asiasta keskusteltiin ja kun ympäristöministeriö aloitti asiasta toimensa, jotka sitten 2011 johtivat mainitsemaani maankäyttö- ja rakennuslain muutokseen kaupan suuryksiköiden osalta. Mainittakoon nyt samalla, että muutos toki koski ja koskee myös Keskoa ja S-Ryhmää, joiden lähes kaikki ketjut joutuivat yli 2.000 m2:n yksiköissä suuryksikkövaatimusten piiriin. Tuo Lex Ideapark tai Lex Vapaavuori, kummin se halutaan ilmaista, on kohtuuton ja se tulee estämään terveen kaupan kilpailun kotimaisten ketjujen kesken, mutta myös niiden ulkomaisten ketjujen osalta, jotka haluaisivat etabloitua maahamme ja rakentaa tänne Lidlin tapaan laajan kauppaketjuverkostonsa.

Helsingin Sanomat teki pe 07.06.2013 laajan ja hyvän jutun KKV:n aikaansaamana otsikolla ”jättikauppaa halutaan helpottaa – KKV:n mukaan suuria kauppoja pitäisi voida rakentaa nykyistä helpommin keskustojen ulkopuolelle.” Toistamiseen totean, että surullista on vain se, että KKV heräsi 5 vuotta liian myöhään ja lain säätämisestäkin on noin 2 vuotta liian myöhään!

Seuraukset jokainen suomalainen maksaa ostoksissaan, kuten edellä kirjoitan ja minkä faktan kaupan ketjut, rakentajat, sijoittajat ja kiinteistökehittäjät voivat vahvistaa.

Jään odottamaan mielenkiinnolla asuntoministeri Pia Viitasen lupaamaa käynnissä ympäristöministerissä olevaa maankäyttö- ja rakennuslain 2011 tehdyn muutoksen kokonaisarviointia sekä siitä tehtävän arviointityön johtopäätöksiä.

Kesko ja S-Ryhmä eivät olleet aktiivisia asiassa KVV:n ohessa, olihan näillä hallussaan em:sti kaavoitettuja tontteja sekä muita hankkeita useaksi vuodeksi. Nekin kuitenkin loppuvat ja kaupan rakentamistarpeet tulevat olemaan niille tärkeä tekijä tulevien vuosien aikana. Uusia kauppapaikkoja on saatava, myös yli 2.000 m2:n suuryksiköitä, kilpailukykyiseen rakentamishintaan. Laki löi siis korville myös suuria toimijoita pitkällä aikajänteellä.

Vaikka olenkin ollut toteuttamassa vuosien 1998-2008 aikana yli 520.000 m2:n (n. 52 ha) toimitilarakennushankkeet eri puolilla Suomea eri yhteistyökumppaneiden kanssa, uskon, että talouden kääntyessä nousuun ja markkinoiden elpyessä jokaista ammattitaitoista kiinteistöalan toimijaa (kiinteistökehittäjää, rakentajaa, sijoittajaa ja toimitilavälittäjää) tarvitaan, jotta kaupan alan kilpailu voidaan terveellä tavalla turvata ja uusia hankkeita taas saadaan käyntiin!

Sitä odottaen ja hyvää kesää toivottaen!

Arto Merisalo

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

2Suosittele

2 käyttäjää suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelijat

Toimituksen poiminnat